房屋租赁期间发生买卖行为租赁合同还有效吗

发布时间:2019-06-28 17:52:52

  现实生活中经常会出现房子还出租给别人的时候就被房东给卖了,那这样的行为租房合同还会继续有效吗?

  【事件经过】

  刘某是庐阳区三孝口街道某小区居民。2012年9月,刘某和古某签订了房屋租赁合同,约定租期为三年,自2012年9月至2015年9月。2014年8月,古某将该房屋卖给了杨某并办理了不动产转移登记手续。杨某不愿意继续将房屋出租给刘某,于是要求刘某搬离该房屋。9月2日,三方当事人来到庐阳区三孝口司法所申请调解。

  工作人员在了解情况后,立即组织三方当事人进行调解。在工作人员耐心的调解下,9月8日,三方最终达成协议:刘某继续承租杨某的房屋,租金支付给杨某。

  【法律解读】

  根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”此即买卖不破租赁。所谓买卖不破租赁,又称所有权变动不破租赁,指在租赁期间,租赁物的所有权发生变动,由新所有权人法定承受该租赁合同。买卖不破租赁的构成要件包括:(1)租赁合同有效;(2)租赁期间内,租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。它的效力使买受人所取得的对于租赁房屋的所有权,受到承租人对于该房屋用益权的抗辩,从而不能使租赁关系被破除而终止,租赁关系仍然存在,承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。本案中,刘某和古某的房屋租赁合同在先且依法有效,租赁期间,古某将房屋卖给杨某,因此,承租人刘某有权继续租赁该房屋,承租人的利益应该受到法律的保护,杨某无权要求刘某搬离,但是有权要求承租人刘某支付租金。

  专家提醒,买卖不破租赁能够保持租赁关系的稳定,使得承租人在租赁期间可以放心大胆地持续利用租赁物,从而发挥租赁物的最大功能和效用。同时,承租人在遇到他人侵犯自己合法权益的时候,应保持冷静,依法维护自己的合法权益。